Nie je tomu tak dávno, čo banky vedeli prefinancovať kúpu celej nehnuteľnosti. Či už išlo o byt alebo o rodinný dom, nemuseli ste disponovať žiadnymi finančnými prostriedkami a bez problémov ste dokázali kúpiť nehnuteľnosť iba s hypotékou. Tieto časy sú ale preč a dnes už hypotéku na celú nehnuteľnosť nezískate. Ako dofinancovať zvyšok?
Banky vám už 100 % hypotéku nedajú
100 % hypotéky, teda úvery, ktoré je možné získať na celú hodnotu založenej nehnuteľnosti, sú už niekoľko rokov minulosťou. Aktuálne podmienky umožňujú bankám financovať prinajlepšom 90 % hodnoty nehnuteľnosti, pravidlom je ale nižší pomer.
Väčšina bánk poskytuje klientom do 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, k tomu viažu aj výhodné úrokové sadzby. Veľa závisí aj od toho, či ide o účelovú, bezúčelovú alebo refinančnú hypotéku. Niektoré banky vám dajú do 70 % hodnoty nehnuteľnosti, ale nebudú za to od vás vyžadovať doloženie toho, ako a kedy peniaze z úveru použijete.
Obmedzenie výšky hypoték súvisí s týmito vecami:
- v prvom rade ide o prísnejšie pravidlá, ktoré boli avizované skôr a už od roku 2020 obmedzujú pomer výšky hypoúveru k hodnote jeho zabezpečenia
- zároveň je tu snaha znížiť riziko nesplácania úverov v budúcnosti, kde ide o obavu zo zvýšeného počtu osobných bankrotov v dôsledku zadlžovania sa
- podľa nových pravidiel je prísnejšie aj posudzovanie príjmov a výdavkov žiadateľov o úvery, podľa výpočtu im musí zostať väčšia rezerva v príjme
- v neposlednom rade je tu cieľ zabrániť realitnej bubline, čiže k umelému navyšovaniu cien nehnuteľností, ktoré sú kupované čisto iba z hypoúverov
Od akých faktorov závisí výška hypoúveru
To, koľko si je možné cez úver na bývanie alebo hypotéku požičať, je závislé od niekoľkých parametrov a podmienok. Hodnota nehnuteľnosti nie je jediné kritérium a ak by bola aj nedostatočná, dá sa to riešiť. Typickým príkladom je založenie dvoch nehnuteľností, jednou je tá, ktorú žiadateľ o hypotéku kupuje a druhou napríklad rodičovská.
Druhým dôležitým faktorom je príjem. Ak je žiadateľ iba jeden a sám, banka posudzuje iba jeho príjem. Výhodu tak majú dvaja žiadatelia, ktorých príjmy banka posudzuje spoločne. Práve od výšky príjmu závisí to, koľko budete vedieť mesačne splácať.
Čím je príjem vyšší, tým vyššia môže byť splátka hypotéky. Čím vyššia môže byť splátka, tým väčší objem úveru môžete získať. Tento faktor je podobne limitujúci, ako aj hodnota nehnuteľnosti. Netreba však zabudnúť, že od príjmu sa musia odpočítať už existujúce výdaje, napríklad na bývanie, domácnosť, deti alebo splátky iných pôžičiek.
Pokiaľ ide o príjem, banka posudzuje aj to, akého typu je. Výhodu majú žiadatelia zamestnaní na trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú. Prísnejšie banky posudzujú podnikateľov, konateľov s.r.o. a živnostníkov, najmä pokiaľ ide o stabilitu príjmu.
Aké možnosti dofinancovania hypotéky máte
V prípade, že vám banka nedala hypotéku v takej výške, ako ste si predstavovali, máte niekoľko možností, ako dofinancovať zvyšok. Použiť môžete viac zdrojov, súkromných ako aj z bankových domov či stavebného sporenia.
Niektoré sú k dispozícii okamžite, na iné si počkáte:
Vlastné úspory: Máte na sporiacom účte, vkladnej knižke alebo vo forme nejakého majetku odložené vlastné úspory? Teraz je ten ideálny čas na ne siahnuť. Možno sa budete musieť vzdať nejakej dobrej investície alebo pohodlia, no ide o najlacnejšiu možnosť, ako dofinancovať zvyšok hypotéky. Nejakú „železnú rezervu“ si ale nechajte. Aj pri hypotéke znamená, že ak ste na život dvaja riešenia sú jednoduchšie. Bližšie sme to rozoberali v tomto článku.
Pomoc od rodiny alebo známych: Nemáte k dispozícii dostatok vlastných financií? Stále sa môžete obrátiť na rodinu alebo niekoho známeho. Pre obojstrannú istotu a spokojnosť je najlepšie, ak spravíte notársky overenú zmluvu o pôžičke medzi fyzickými osobami, kde budú jasne špecifikované všetky pravidlá, vrátane splácania alebo úročenia.
Spotrebný úver: Okrem hypotekárnych úverov majú banky vo svojej ponuke aj spotrebné. Ide o úvery, kde sa nevyžaduje založenie nehnuteľnosti a požičať si možno až do 30 000 €. Pokiaľ vám banka neschválila dostatočnú hypotéku kvôli výške vášho príjmu, môžete využiť aj ručiteľa k spotrebnému úveru. Vtedy bude banka posudzovať aj ten jeho. Na výber máte z nebankoviek ako napr. Homecredit, Silverside, Finzo alebo bankových úverov Cetelem, SLSP, ČSOB atď.
Stavebné sporenie: Alternatívou je stavebné sporenie od PSS. To si môžete založiť kedykoľvek a jeho súčasťou je nielen sporenie, ale aj možnosť získania úveru. Na klasický stavebný úver síce nedosiahnete, nakoľko je potrebné najskôr si určitý čas sporiť, môžete ale získať medziúver. Vďaka nemu si požičiate tiež niekoľko desiatok tisíc €.
Porovnajte si hypotéku z pohodlia domova
To, koľko si budete môcť požičať a aký hypoúver dostanete, sa môže líšiť podľa konkrétnej banky. Aj preto je dobré, ak si zistíte podmienky a ponuku z čo najväčšieho počtu bánk, možno budete pozitívne prekvapení, akú hypotéku nakoniec získate.
Využiť k tomu môžete aj internetové hypokalkulačky:
- ide o online nástroj, kde zadáte najskôr výšku svojho príjmu, či ste jeden žiadateľ alebo dvojica a ak dvojica, tak aj výšku príjmu spolužiadateľa
- niektoré kalkulačky umožňujú zadať aj výdavky, aby bolo zrejmé, koľko si môžete dovoliť splácať, väčšina na to ale používa všeobecné konštanty
- následne si zvolíte typ hypotéky, ktorý chcete, čiže účelovú novú, bezúčelovú novú alebo refinančnú, ktorá slúži na splatenie predošlých úverov
- potom vám hypotekárna kalkulačka vygeneruje maximálnu možnú hypotéku podľa zvolenej doby splácania a porovnanie ponúk jednotlivých bánk
Zjednodušené online kalkulačky pracujú iba s princípom zvolenia typu hypotéky, cieľovej sumy a následne s dobou splatnosti. Podľa toho vám vyrátajú maximálnu mesačnú splátku. V takomto prípade ide ale iba o orientačný výpočet. Dobrou správou je, že každá online hypotekárna kalkulačka vám ponúkne prehľad ponúk viacerých bánk.
Na jednom mieste zistíte aktuálne podmienky, úverové limity aj možnosti splácania hypoúveru na trhu. V prípade tých najkvalitnejších kalkulačiek máte možnosť priamo o vami preferovanú hypotéku aj nezáväzne požiadať. Stačí len vyplniť svoje údaje, odoslať online formulár a počkať, keď vás bude kontaktovať hypotekárny špecialista.
